Réussir son premier achat immobilier

Sans un minimum de précautions, une première acquisition peut rimer avec déception. La marche à suivre pour que la quête du bien rêvé ne se transforme pas en cauchemar.

Attention au coup de coeur qui fait chavirer les esprits. Car coup de coeur ne signifie pas forcément bien idéal et adapté. Première chose à accomplir : s’assurer de sa capacité budgétaire.

Il faut donc hiérarchiser ses critères. Appartement ou maison . Neuf ou ancien. Avec ou sans travaux. Proximité du travail, des écoles, des commerces ou des transports. Etage ou rez-de-chaussée, avec ou sans ascenseur. Terrasse, parking ou jardin.

Le tout pour dégager un compromis entre ce que l’on souhaite et ce que l’on trouve.

C’est le jour J ? Il faut s’informer de l’état du bien visité, de la cave au grenier. Et ne pas hésiter à revenir de jour, de nuit, la semaine, le week-end.

Le meilleur moyen pour mesurer la luminosité, le bruit des voisins ou de la rue. C’est aussi le moment de s’informer du montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.

Dans le cadre d’une zone pavillonnaire, il faut s’intéresser au coefficient d’occupation des sols (COS) pour connaître les possibilités d’extensions horizontale et verticale de sa maison… et de celles des voisins !

Financer les travaux verts dans l’existant

Trente et un millions de logements en France devront être réhabilités pour se mettre aux normes énergétiques face à l’objectif « facteur 4 ».

Un enjeu national qu’il va falloir financer. Mais comment ? Pour l’instant, le « livret développement durable », qui remplace l’ancien Codevi depuis janvier 2007, finance à un taux de 2,75 % les travaux éligibles au crédit d’impôt élargi à l’installation d’équipements (pompes à chaleur, capteurs solaires…).

Loi Carrez et diagnostics

Le notaire dispose d’un dossier complet sur le logement que le vendeur doit renseigner. Il doit comporter (pour les logements en copropriété horizontale) la garantie de superficie du bien (loi Carrez ).

Différents diagnostics doivent aussi être présentés : plomb , amiante , termites , installations intérieures au gaz , électricité , risques naturels et technologiques (s’il y a lieu), performance énergétique.

En cas d’absence de ce dossier ou d’un des documents en cours de validité – moins de trois mois –, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante lors de la vente.

Autres pièces indispensables : le titre de propriété qui assure que le vendeur est bien le propriétaire, et le règlement de copropriété (pour un appartement ou un bien en lotissement).

Ce dernier permet de s’informer des possibilités ou non de modification du bien. Il est accompagné des trois derniers procès-verbaux d’assemblée.

Si d’importants travaux de copropriété sont prévus, l’acheteur en tient compte dans son offre de prix. Mais autant appeler le syndic de l’immeuble car les derniers PV d’assemblée ne contiennent pas toujours les actions prévues ou contentieuses en cours.

Jusqu’à la signature

Toutes ces pièces sont annexées au compromis de vente. Elles garantissent sa validité pour une vente en général dans un délai de trois mois.

Le compromis de vente engage les deux parties. Il s’accompagne d’une indemnité d’immobilisation du bien de 6 à 10 % de la transaction, versée par l’acheteur au vendeur, imputée sur le prix de vente.

Si l’acquéreur annule la transaction, elle compense l’immobilisation du bien pour le vendeur. Sauf bien sûr aux cas prévus dans les conditions suspensives, qui prennent en compte tout événement survenant avant signature de l’acte et en dehors de la volonté des parties.

Par exemple, si l’acheteur n’a pas obtenu de prêt immobilier , il est libéré de son obligation et il récupère l’indemnité d’immobilisation. En outre, depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) de 2001, l’acquéreur dispose de sept jours au lendemain de la signature du compromis de vente. Il peut se rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception sans raisons.

Une fois ce délai passé, les banques consultées auparavant accordent le prêt ou non dans un délai qui n’excède pas une semaine. L’offre de prêt est reçue ? Un autre délai légal de onze jours court pour réflexion. Il ne reste plus qu’à fixer la date de signature de l’acte authentique de vente pour remise des clés devant notaire.

Quels prêts ?

Prêt à taux fixe : tout est fixé d’avance, taux, durée du remboursement et montant des échéances. Il permet de mettre en concurrence les offres des banques en comparant le taux effectif global (TEG) qui inclut tous les frais annexes.

Mais son taux est plus élevé que pour les prêts à taux variables. L’emprunteur est perdant si les taux baissent ou gagnant s’ils augmentent.

Prêt à taux variable ou révisable : ce taux d’intérêt peut fluctuer sur la base d’un indice inférieur aux taux fixes de 0,50 à 1 %. Il peut être plafonné grâce au « Cap(é) » de 1 % ou 2 % de plus que le taux initial, en cas de hausse.

Le prêt à taux variable est à privilégier pour des emprunts sur une période inférieure à six ans, en prévoyant la possibilité de transformer ce taux en taux fixe en cas de hausse importante.